وظایف مستاجر و موجر | نکات حقوقی

آیا وظایف مستاجر و موجر را می دانید؟

اجاره دادن ملک یکی از روش‌ های متداول تأمین مسکن یا ایجاد درآمد از دارایی‌های ملکی است. اما همان‌طور که در هر رابطه حقوقی، تعهدات و مسئولیت‌هایی وجود دارد، موجر و مستاجر نیز باید از وظایف و حقوق خود آگاه باشند تا در صورت بروز مشکل بتوانند از حمایت قانونی بهره‌مند شوند. این مقاله سعی دارد تا با بررسی دقیق اصول عقد اجاره، انواع قراردادهای اجاره و نکات حقوقی مربوطه، تصویری روشن از تعهدات و حقوق هر دو طرف ارائه دهد.

اصول عقد اجاره خانه

طبق قانون مدنی ایران (ماده ۴۶۶)، عقد اجاره قراردادی معوض است که در آن موجر (مالک) موضوع ملک را به مدت معینی به مستاجر واگذار می‌کند تا مستاجر از منافع آن بهره‌مند شود. از ویژگی‌های اصلی این عقد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• معوض بودن: مستاجر موظف است بابت بهره‌مندی از منافع ملک، مبلغ مشخصی (اجاره‌بها) به موجر پرداخت کند.
• مدت دار بودن: اجاره به عنوان عقدی موقت، دارای مدت مشخصی است که پس از انقضا، اگر توافقی جدید صورت نگیرد، ملک باید به موجر بازگردانده شود.
• تملیکی بودن منافع: مستاجر در مدت قرارداد مالکیت منفعت ملک را به دست می‌آورد؛ بدین معنا که می‌تواند از ملک استفاده کند، حتی اگر مالکیت عین ملک نزد موجر باقی بماند.
• ضرورت کتبی بودن: برای جلوگیری از اختلافات آتی، قراردادهای اجاره باید به صورت کتبی تنظیم و توسط شاهدان تأیید شوند.
  
  

اگر مالک هستید و هنوز موفق به پیدا کردن مستاجر نشده‌اید، شاید مشکل از نحوه ارائه ملک شما باشد! یک تصویر خوب می‌تواند تفاوت زیادی در جلب توجه مستاجران داشته باشد. پیشنهاد می‌کنیم حتماً مقاله “چگونه از ملک عکس بگیریم که زودتر اجاره داده شود؟” را مطالعه کنید؛ با نکات حرفه‌ای عکاسی، شانس اجاره سریع‌تر ملک‌تان را افزایش دهید!

انواع قراردادهای اجاره

با توجه به نیازها و شرایط متفاوت طرفین، قراردادهای اجاره به چند دسته تقسیم می‌شوند:

1. اجاره مسکونی: برای تأمین محل سکونت افراد تنظیم می‌شود. در این نوع قرارداد، توجه ویژه‌ای به شرایط نگهداری و تعمیرات ملک و حقوق مستاجر وجود دارد.
2. اجاره تجاری: جهت استفاده از ملک به عنوان محل کسب و کار یا فروشگاه به کار می‌رود. در اینجا علاوه بر مسائل عادی، موضوعاتی نظیر حق سرقفلی و انتقال منافع نیز مطرح است.
3. اجاره املاک اداری یا آموزشی: موارد خاصی که قوانین و ضوابط ویژه‌ای در مورد آنها اعمال می‌شود.

وظایف موجر

۱. تحویل و تسلیم ملک

یکی از مهمترین وظایف موجر، تحویل ملک به مستاجر در وضعیت مناسب و قابل استفاده است. موجر باید ملک را به گونه‌ای تسلیم نماید که مستاجر بتواند به راحتی از آن بهره‌مند شود. در صورتی که موجر در موعد مقرر ملک را تحویل ندهد، مستاجر می‌تواند از پرداخت اجاره‌بها امتناع کند یا اقدام قانونی نماید.

۲. انجام تعمیرات اولیه و نگهداری از ملک

قبل از عقد قرارداد، موجر موظف است کلیه تعمیرات لازم جهت فراهم ساختن شرایط مطلوب برای استفاده از ملک را انجام دهد. همچنین در طی مدت قرارداد، موجر مسئول تعمیرات اساسی و نگهداری ساختار کلی ملک است؛ مگر اینکه در قرارداد به وضوح تعیین شده باشد که برخی تعمیرات به عهده مستاجر است. این موضوع اهمیت ویژه‌ای دارد زیرا تضمین می‌کند که ملک در شرایط مناسب باقی بماند.

۳. رعایت حقوق مستاجر و عدم تغییر شرایط استفاده

موجر نباید بدون کسب رضایت مستاجر تغییراتی در ملک ایجاد کند که مانع از استفاده قانونی مستاجر گردد. هرگونه تغییر ناگهانی در شرایط ملک می‌تواند مستاجر را از بهره‌مندی از منافع ملک محروم سازد و موجر را به پرداخت خسارت متعهد کند.

۴. تهیه و ارائه بیمه‌ های لازم

در برخی موارد، موجر موظف است ملک را از جمله از حوادث ناگهانی مانند آتش‌سوزی بیمه نماید. این اقدام موجب ایجاد اطمینان بیشتر برای هر دو طرف شده و در صورت بروز حادثه، خسارات به حداقل می‌رسد.

وظایف مستاجر

۱. پرداخت به موقع اجاره‌ بها

پرداخت منظم اجاره‌بها از مهم‌ترین تعهدات مستاجر است. در صورت عدم پرداخت به موقع، موجر می‌تواند از طریق مراجع قانونی نسبت به اخذ وجوه معوقه اقدام نماید. همچنین در برخی قراردادها، تأخیر در پرداخت منجر به اعمال جریمه یا فسخ قرارداد می‌شود.

اگر خانه‌ای دارید اما هنوز موفق به پیدا کردن مستاجر یا خریدار نشده‌اید، شاید به استراتژی بهتری نیاز داشته باشید! راهکارهای موثر می‌توانند روند اجاره یا فروش را سرعت ببخشند. پیشنهاد می‌کنیم حتماً مقاله “راه‌ های فروش سریع خانه یا اجاره ملک در کمترین زمان ممکن” را بخوانید تا با روش‌های کاربردی، سریع‌تر به نتیجه برسید!

۲. نگهداری و حفظ ملک

مستاجر موظف است از ملک به عنوان امینی رفتار کند و از ایجاد خسارت یا آسیب به ملک خودداری نماید. استفاده ناصحیح یا تخریب عمدی ملک می‌تواند موجب مسئولیت مالی برای مستاجر گردد؛ بنابراین رعایت اصول نگهداری و تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر است.

۳. استفاده مطابق با مصادیق تعیین‌ شده در قرارداد

در قراردادهای اجاره معمولاً نوع مصرف ملک (مثلاً مسکونی، تجاری یا اداری) به وضوح ذکر می‌شود. مستاجر نباید استفاده‌ای خلاف آن داشته باشد؛ زیرا تغییر نوع مصرف می‌تواند موجر را از حقوق خود محروم سازد و باعث ایجاد اختلاف شود.

۴. تعهد به جبران خسارت‌ های وارده

در صورت بروز خسارت به ملک به دلیل استفاده ناصحیح یا تخریب عمدی، مستاجر ملزم به جبران خسارت خواهد بود. این موضوع شامل هزینه‌های تعمیرات یا بازسازی ملک می‌شود. بنابراین آگاهی از مفاد قرارداد و رعایت دقیق آن برای مستاجر از اهمیت بسزایی برخوردار است.

فسخ قرارداد و پایان دوره اجاره

۱. شرایط فسخ قرارداد

قرارداد اجاره ممکن است به دلایل مختلف فسخ شود. از جمله موارد فسخ می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• ابطال قرارداد: در صورتی که یکی از شروط قرارداد رعایت نشود، قرارداد ممکن است از ابتدا بی‌اعتبار شود.
• فسخ قراردادی: اگر در قرارداد شرط فسخ درج شده باشد و یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند بر اساس آن شرط قرارداد را فسخ نماید.
• پایان مدت اجاره: با پایان مدت مقرر در قرارداد، مستاجر موظف به تخلیه ملک می‌باشد. در صورتی که مستاجر پس از پایان مدت به تصرف ملک ادامه دهد، ممکن است ملزم به پرداخت اجرت المثل شود.

بیشتر بخوانید: انواع کلاهبرداری ملکی

۲. شرایط تخلیه ملک

تخلیه ملک، علاوه بر پایان رسمی قرارداد، ممکن است در شرایطی نظیر عدم پرداخت اجاره‌بها، ایجاد خسارت عمدی یا تغییر ناصحیح مصرف ملک نیز لازم الاجرا گردد. در این موارد، موجر با استناد به مفاد قرارداد و قوانین جاری می‌تواند از مراجع قضایی حکم تخلیه ملک را دریافت نماید.

نکات ویژه و مباحث تکمیلی

۱. حق سرقفلی و انتقال منافع

در قراردادهای اجاره تجاری، موضوع حق سرقفلی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. حق سرقفلی به مستاجر این امکان را می‌دهد که در صورت پایان قرارداد، در ازای دریافت مبلغ معینی، حق انتقال منافع اجاره به شخص دیگری را داشته باشد. این موضوع باعث ایجاد توازن بیشتر در روابط موجر و مستاجر می‌شود و از طرفی تضمینی برای تداوم فعالیت تجاری مستاجر محسوب می‌شود.

۲. تعدیل اجاره

با گذشت زمان و تغییر شرایط اقتصادی، تعدیل اجاره یکی از موضوعات داغ در روابط موجر و مستاجر است. قوانین جدید مقرر می‌کنند که موجر می‌تواند بر اساس نرخ عادله اجاره‌بها را تعدیل کند و مابه‌التفاوت به عنوان خسارت تاخیر از مستاجر دریافت نماید. این موضوع، هم موجر را از زیان‌های ناشی از تغییرات اقتصادی محافظت می‌کند و هم از بروز منازعات ناشی از اختلاف در اجاره‌بها جلوگیری می‌کند.

۳. نقش مراجع قضایی و شورای حل اختلاف

در مواقع بروز اختلافات میان موجر و مستاجر، مراجعه به مراجع قضایی و شوراهای حل اختلاف می‌تواند راهگشا باشد. این نهادها با بررسی دقیق مفاد قرارداد و استناد به قوانین مربوطه، راه‌حل‌هایی ارائه می‌دهند که منجر به رفع اختلاف و حفظ حقوق هر دو طرف می‌شود. در این زمینه، رعایت روند قانونی و ارائه مستندات لازم از اهمیت بالایی برخوردار است.