نکات حقوقی املاک در هنگام خرید و فروش خانه 💯
فهرست عناوین
- 1 ✅ نکات کلیدی در خرید و فروش ملک که باید بدانید | نکات حقوقی املاک
- 2 ✅ بررسی سند ملک
- 3 ✅ بررسی مدارک فروشنده
- 4 ✅ رعایت مسائل حقوقی در نوشتن قرارداد
- 5 ✅ بررسی طرح های احتمالی شهرداری در محل ملک
- 6 ☑️ اهمیت انجام تحقیقات محلی و مسائل نکات حقوقی املاک
- 7 ☑️ اهمیت بررسی سند ملک پیش از خرید
- 8 ☑️ بررسی املاک ورثه‌ای
- 9 ☑️ بررسی در رهن بودن سند ملک
- 10 ☑️ بررسی موقوفی بودن ملک
- 11 ✅ نکات حقوقی در قولنامه خرید خانه یا آپارتمان | نکات حقوقی املاک
- 12 ✅ سایر نکات حقوقی در خرید خانه یا آپارتمان
آیا نکات حقوقی املاک را می دانید چیست؟ بنظر شما در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکاتی دقت کنیم؟
در این مقاله، به بررسی مهم ترین نکات حقوقی در معاملات ملکی می‌پردازیم، زیرا بیشتر مشکلات و ضررها در این حوزه ناشی از مسائل حقوقی است. به عبارت دیگر، حتی اگر ملکی را با قیمتی بالاتر از ارزش واقعی خریداری کنید یا با قیمتی پایین تر از ارزش اصلی بفروشید، ضرر کمتری متوجه شما خواهد شد. اما عدم توجه به مسائل حقوقی ممکن است منجر به از دست دادن کل سرمایه شما شود.
اگر قصد سرمایه‌گذاری در املاک دارید یا در آینده نزدیک یا دور می‌خواهید ملکی را خریداری یا به فروش برسانید، پیشنهاد می‌کنیم با مجله سرمایه گذاری ملک کیش همراه شوید تا با مهم ترین نکات حقوقی در زمان خرید و فروش ملک آشنا شوید.
✅ نکات کلیدی در خرید و فروش ملک که باید بدانید | نکات حقوقی املاک
به یاد داشته باشید که بزرگ ترین ضررها در معاملات ملکی از عدم توجه به نکات حقوقی ایجاد می‌شود. همچنین کسانی که قصد فروش فوری ملک خود را دارند حتما مقاله راه های فروش سریع خانه یا اجاره ملک در کمترین زمان ممکن را بخوانید. با خواندن این مقاله شما می‌توانید به سرعت خانه خود را به فروش برسانید یا اجاره دهید. نکات مهم در خرید و فروش ملک به چند بخش اساسی تقسیم می‌شوند:
- بررسی سند ملک
- بررسی مدارک فروشنده
- رعایت مسائل حقوقی در نوشتن قرارداد
- بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک
در ادامه، هر یک از این موارد را که از مهم‌ترین نکات حقوقی املاک هستند، را بررسی می‌کنیم و بیان می‌کنیم چرا اهمیت دارند و در هر یک از این موارد به چه نکاتی باید توجه کنید.
✅ بررسی سند ملک
سند ملک، هویت قانونی ملک را نشان می‌دهد اطمینان از صحت و اعتبار سند، از مشکلات حقوقی بعدی جلوگیری می‌کند. حتماً بررسی کنید که سند به نام فروشنده باشد و هیچ‌گونه بدهی یا قسط معوق نداشته باشد. اگر قصد خرید خانه را دارید بهتر است قبل از خرید خانه مقاله انواع کلاهبرداری ملکی را بخوانید تا سرتان کلاه نرود.
✅ بررسی مدارک فروشنده
احراز هویت فروشنده و مطابقت مدارک او با سند ملک بسیار مهم است این امر از کلاهبرداری و مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند. از فروشنده بخواهید مدارک شناسایی و اسناد مالکیت را ارائه دهد.
✅ رعایت مسائل حقوقی در نوشتن قرارداد
قرارداد باید به صورت دقیق و با رعایت تمامی جوانب حقوقی نوشته شود توصیه می‌شود از مشاوره حقوقی حرفه ای بهره ببرید تا تمامی شرایط و تعهدات طرفین به وضوح مشخص شود.
✅ بررسی طرح های احتمالی شهرداری در محل ملک
پیش از خرید، باید از طرح های آینده شهرداری در محل ملک مطلع شوید این طرح‌ها ممکن است تأثیر زیادی بر ارزش و قابلیت استفاده از ملک داشته باشند. برای این منظور می‌توانید به شهرداری یا دفاتر خدمات نوسازی مراجعه کنید.
☑️ اهمیت انجام تحقیقات محلی و مسائل نکات حقوقی املاک
بسیاری از افراد به حرف هایی که از دیگران می‌شنوند، اعتماد زیادی دارند و بر اساس این اطلاعات، اقدام به معامله ملک می‌کنند. اما باید بدانید که در مراجع قانونی، تنها موارد قابل اثبات معتبر هستند. برای قانون، هر آنچه در مدارک و اسناد نوشته شده باشد، اهمیت دارد، نه حرف هایی که مالک یا همسایه ها نقل می‌کنند. بنابراین، هرچند انجام تحقیقات محلی در مورد ملک می‌تواند اطلاعاتی به شما بدهد، اما نباید به این اطلاعات به عنوان تنها منبع تصمیم‌گیری اعتماد کنید.
شاید بتوان گفت تنها جایی که انجام تحقیقات محلی می‌تواند در مسائل حقوقی کمک کننده باشد، تحقیق در مورد اوقافی بودن یک منطقه است. اگر در این زمینه اطلاعاتی کسب کنید، می‌توانید در مورد خرید ملک در آن منطقه بهتر تصمیم‌گیری کنید. با این حال، حتی برای پی بردن به اوقافی بودن ملک نیز به سند آن مراجعه کنید.
☑️ اهمیت بررسی سند ملک پیش از خرید
بررسی سند ملک یکی از مهم ترین اقداماتی است که باید پیش از خرید ملک انجام دهید. این کار اطلاعات بسیار مفیدی را در خصوص ملک به شما ارائه می‌دهد و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند. بخش عمده ای از اطلاعات مهم درباره ملک و نکات حقوقی مربوط به آن در سند ملک موجود است. به عنوان مثال، کلید پی بردن به تمامی موارد زیر یا مستقیماً در سند ملک وجود دارد یا با مطالعه دقیق آن محقق می‌شود:
- موقوفی بودن ملک: مشخص می‌کند که آیا ملک وقف شده است یا خیر.
- در رهن بودن ملک: بررسی می‌کند که آیا ملک به عنوان وثیقه برای وام یا تعهدات مالی دیگر استفاده شده است.
- ورثه‌ای بودن ملک: اطمینان حاصل می‌کند که ملک در حال حاضر متعلق به چندین ورثه نباشد.
- پیشگیری از فروش مال غیر: جلوگیری از کلاهبرداری و اطمینان از اینکه فروشنده مالک واقعی ملک است.
- قیمت مناسب خرید ملک: در برخی موارد، بررسی سند می‌تواند به شما کمک کند تا ملک را به قیمت مناسبی خریداری کنید.
☑️ بررسی املاک ورثه‌ای
حقیقت این است که هیچ گونه اطلاعاتی از ورثه ای بودن ملک در سند موجود نیست. اما مطالعه سند به‌طور غیر مستقیم می‌تواند به شما کمک کند از ورثه ای بودن ملک مطلع شوید. برای این کار ابتدا باید اطلاعات هویتی مالک را از روی سند ملک بررسی کنید. سپس در جلسه فروش به حضور یا عدم حضور مالک توجه کنید.
اگر مالک اصلی در جلسه حضور نداشت، سه حالت وجود دارد:
- مالک به فردی وکالتنامه داده است: در این حالت، وکیل مالک باید پیش از امضای قرارداد، وکالتنامه را ارائه کند.
- مالک فوت کرده است: یکی از ورثه یا تمامی وراث در جلسه فروش حضور دارند. در این حالت، برگه انحصار وراثت باید توسط وراث ارائه شود.
- احتمال کلاهبرداری و تلاش برای فروش مال غیر وجود دارد: در این حالت، باید دقت و احتیاط بیشتری به خرج دهید.
☑️ بررسی در رهن بودن سند ملک
برای تشخیص اینکه ملک در رهن بانک است یا نه، می‌توانید به سند ملک مراجعه کنید. اگر ملک مورد نظر دارای سند تک برگ باشد، می‌توانید با مراجعه به صفحه نقل و انتقالات این موضوع را متوجه شوید. در خصوص املاکی که سند دفترچه ای دارند، اگر ملک در رهن بانک باشد، پشت سند نوشته شده است که ملک در رهن کدام بانک است.
☑️ بررسی موقوفی بودن ملک
یکی از مهم ترین نکات حقوقی املاک که پیش از معامله باید بدانید، تفاوت ملک موقوفی با ملک شخصی است. اگر یک ملک موقوفی را خریداری کنید، شما فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است. در واقع، شما اعیان را خریداری کرده و عرصه را از متولی مربوطه اجاره می‌کنید.
بنابراین، پیش از خرید ملک، باید موقوفی بودن یا نبودن ملک را از روی سند بررسی کنید. موقوفی بودن ملک را می‌توانید به دو روش متوجه شوید:
- مطالعه جلد سند: اگر ملک اوقافی باشد، این موضوع روی جلد سند نوشته شده است.
- مطالعه داخل سند: برای املاکی که موقوفی نیستند (املاک شخصی)، داخل سند نوشته شده: «شش دانگ عرصه و اعیان»، اما سند ملک موقوفی نوشته شده: «شش دانگ اعیان».
✅ نکات حقوقی در قولنامه خرید خانه یا آپارتمان | نکات حقوقی املاک
در قولنامه خرید خانه یا آپارتمان، برای رعایت نکات حقوقی، معمولاً موارد زیر در نظر گرفته می‌شود:
- مالکیت آپارتمان: در صورت عقد به وکالت از مالک، اسناد اثبات کننده سمت وکیل نیز باید ضمیمه قرارداد مبایعه‌نامه باشد.
- مشخصات هویتی طرفین: نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، محل اقامت و سایر مشخصات هویتی ضروری هر دو طرف.
- مشخصات دقیق ملک: این شامل نشانی، مشخصات ثبتی، مساحت، نوع کاربری، امتیازات، اشتراکات و سایر موارد ضروری ملک مورد معامله است.
- ارزش ثمن و نحوه پرداخت: مبلغ معامله و نحوه پرداخت آن، می‌تواند نقدی یا اقساطی باشد و شامل شرایط مشروط به انجام اقداماتی از سوی فروشنده نیز می‌شود.
- انتقال سند مالکیت: تعیین روز و ساعت حضور در دفترخانه و تنظیم اسناد رسمی که ممکن است شرط پرداخت بخشی از مبلغ معامله باشد، باید در مبایعه‌نامه درج شود.
✅ سایر نکات حقوقی در خرید خانه یا آپارتمان
- ارزیابی توان مالی خود.
- بازرسی چندباره خانه.
- بررسی دقیق سند ملک.
- ثبت سند در دفترخانه.
- انتقال انباری و پارکینگ.
- درج شرایط فسخ قرارداد.
- معامله بدون واسطه با مالک.
- اطمینان از مالک حقیقی خانه.
- اطمینان از اختیار فروشنده به فروش.
- عدم وجود رهن یا بازداشت در سند.
- اطمینان از ساخت و ساز قانونی ملک.
- ثبت انشعابات و تطبیق مشخصات واقعی ملک با سند.
