معرفی انواع سند | سند مالکیت + عکس
فهرست عناوین
- 1 سند چیست؟
- 2 انواع سند
- 3 1. بر اساس نوع مالکیت:
- 4 2. بر اساس سند مالکیت:
- 5 انواع اسناد بر اساس سند مالکیت
- 6 انواع سند رسمی
- 7 1. سند المثنی:
- 8 2. سند رسمی:
- 9 3. سند تک برگ:
- 10 4. سند منگوله دار:
- 11 5. سند شورایی:
- 12 6. سند وکالتی:
- 13 7. سند تفکیکی:
- 14 انواع اسناد بر اساس نوع مالکیت:
- 15 سند شش دانگ:
- 16 سند معارض:
- 17 سند ورثه‌ای:
- 18 سند آزاد:
- 19 سند وقفی:
- 20 سند مفروز:
- 21 سند بنیادی یا مصادره‌ای:
- 22 سند جاری:
- 23 سند ۱۴۷ و ۱۴۸:
- 24 انواع سند عادی:
- 25 1. سند عرصه:
- 26 2. سند اعیان:
- 27 3. سند زمین و ساختمان:
- 28 4. سند بنچاق:
- 29 5. تقسیم نامه:
- 30 6. سند مشاع:
- 31 7. سند قولنامه‌ای:
- 32 سوالات متداول
سند مالکیت، به عنوان یک مدرک حقوقی بسیار حائز اهمیت، نقش اساسی در نشان دادن تملک مالک به یک واحد ملکی ایفا می‌کند. با توجه به اینکه ممکن است قصد داشته باشید در شهرهای کوچک یا شمالی خانه‌ای را خریداری کنید، نیاز است که با انواع سند رسمی و عادی که ممکن است در این مناطق مورد استفاده قرار گیرند، آشنا شوید.
سند چیست؟
سند، یک مدرک حقوقی است که جزئیات مرتبط با مالکیت یک فرد یا گروه از یک واحد ملکی را نشان می‌دهد. این مدرک به عنوان اثباتی از تملک و حقوق مالک به ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد. تمامی اطلاعات مربوط به مالک، میزان سهم او در ملک، و دیگر شرایط مرتبط با مالکیت در سند قید شده است. در قانون مدنی، سند به عنوان یک نوع مدرک نوشتاری تعریف می‌شود که در مواقع دعوای حقوقی یا دفاع، قابل قبول و قابل استناد باشد. این به معنایی است که در هنگام ارائه به دادگاه یا در تراکنش‌های حقوقی، سند به عنوان مدرک معتبر و اثباتی از وضعیت حقوقی یک ملک استفاده می‌شود.
استفاده از انواع مختلف اسناد در معاملات ملکی نشان از تنوع در امور حقوقی دارد. در شهرهای بزرگ، اسناد تک برگ و منگوله‌دار به عنوان شیوه‌های رایج برای ثبت مالکیت ملک معمولاً مورد استفاده قرار می‌گیرند. اما در شهرهای کوچک یا در مواقع خرید ویلا یا زمین، انواع مختلفی از اسناد ممکن است مورد استفاده قرار گیرند که به طبع با سیستم‌ها و شرایط محلی مرتبط هستند.
انواع سند
انواع سند بر اساس نوع مالکیت و سند مالکیت به دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شوند. بر اساس کتاب “همراه کارشناس عبدالحسین ابراهیمی قاجار”، این دسته‌بندی به شکل زیر است:
1. بر اساس نوع مالکیت:
- سند مالکیت مطلقه (سلطنتی): این نوع سند، حقوق مطلقه یا سلطنتی مالکیت را نشان می‌دهد، به عبارت دیگر، مالکیت بدون هیچ‌گونه محدودیت یا شرایط ویژه‌ای.
- سند مالکیت مشروط: در این حالت، مالک مشروط به شرایط خاصی برای استفاده یا انتقال ملک ملزم است.
2. بر اساس سند مالکیت:
- سند امتیازی: این نوع سند، حقوق خاصی را به مالک امتیاز بهره‌مند می‌سازد و معمولاً در مواردی مثل حقوق ساخت و ساز یا حق امتیاز بهره‌برداری از ملک به کار می‌رود.
- سند اجاره: این سند به مستأجران حق استفاده از ملک را می‌دهد، اما مالکیت اصلی همچنان در دست مالک مانده و تا پایان دوره اجاره به او تعلق دارد.
انواع اسناد بر اساس سند مالکیت
انواع اسناد بر اساس سند مالکیت به دو دسته اسناد رسمی و اسناد عادی تقسیم بندی می‌شوند.
انواع سند رسمی
- سند المثنی
- سند تک برگ
- سند منگوله دار
- سند شورایی
- سند وکالتی
- سند تفکیکی
1. سند المثنی:
هنگامی که سند مالکیت یک ملک به دلیل اتفاقات طبیعی از بین برود یا گم شود، مالک می‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند المثنی کند. سند ملکی المثنی به عنوان یک اسناد رسمی به دسته‌بندی می‌شود و به مالک امکان می‌دهد ملک خود را بازیابی کند.
2. سند رسمی:
سند رسمی، یک نوع مدرک حقوقی است که توسط مأموران رسمی دولت در چارچوب قوانین تنظیم و صادر می‌شود. بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، این اسناد در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و یا توسط سایر مأموران رسمی صادر می‌شوند و باید به موجب مقررات قانونی تنظیم شده باشند.
بیشتر بخوانید: 17 نکته راهبردی برای خرید ملک در کیش
3. سند تک برگ:
از سال ۱۳۸۹ در تهران، جایگزین صدور اسناد سیم سربی، سندهای تک برگ جدید به کار گرفته شدند. این اسناد نیز تمام اطلاعات موجود در سندهای منگوله دار را شامل می‌شوند، با این تفاوت که نقشه کاداستر ملک، کد پستی، هولوگرام و کروکی محل قرارگیری ملک نیز در آن‌ها قرار دارد. اسناد تک برگ، صفحه‌ای برای نقل و انتقالات ندارند و تنها می‌توان به عنوان مدرک مشاهده نام و مشخصات آخرین مالک را استفاده کرد. برای دسترسی به سوابق ثبتی، مراجعه به ادارات ثبت اسناد لازم است.
4. سند منگوله دار:
یکی از شناخته‌شده‌ترین انواع اسناد رسمی، سند منگوله دار یا سیم سربی است. این نوع اسناد، تمام اطلاعات مربوط به ملک، مالکان قبلی، شماره ملک، مساحت و سایر جزئیات به صورت کامل را دربردارد. این اسناد از سال ۱۳۸۹ به بعد صادر نمی‌شوند، اما همچنان به عنوان معتبرترین اسناد رسمی شناخته می‌شوند.
5. سند شورایی:
در زمان خرید زمین یا ویلای شمال، ممکن است با اسنادی به نام سند شورایی روبرو شوید. این نوع اسناد توسط شورای محلی یک منطقه صادر و تأیید می‌شوند. برای تبدیل این اسناد به سند تک برگ، باید مراحل قانونی مربوطه را طی کنید.
6. سند وکالتی:
سند وکالتی، مدرکی است که مالک یا تعدادی از مالکین با اخذ وکالت بلاعزل در دفترخانه اسناد رسمی، حق انتقال ملک، رهن، وثیقه یا تضمین را به وکیل محول می‌کنند. این نوع سند معمولاً برای فروش املاک ورثه‌ای و مشاعی استفاده می‌شود و به مالکان این امکان را می‌دهد تا وکیلی را برای انجام معاملات ملکی انتخاب کنند.در اینجا، مالکان با تنظیم وکالت، حق اجرای معاملات مرتبط با ملک خود را به وکیل می‌سپارند و این سند به عنوان ابزاری حقوقی برای انجام تعهدات مالی و قانونی در امور ملکی به کار می‌رود.
7. سند تفکیکی:
سند تفکیکی به معنای تقسیم و تفکیک ملک بین چند نفر می‌باشد. در این نوع اسناد، مالکان با اتفاق نظر و توافق خود، بخش‌های مختلف زمین یا خانه را میان خود تقسیم کرده و سپس مأموران اداره ثبت، برای هر بخش تفکیک شده، سند جداگانه‌ای صادر می‌کنند. این سند باعث اثبات رسمی تفکیک ملک و حقوق مالکین بر روی بخش‌های مختلف ملک می‌شود.
انواع اسناد بر اساس نوع مالکیت:
- سند شش دانگ
- سند آزاد
- سند وقفی
- سند مفروز
- سند بنیادی یا مصادره‌ای
- سند جاری
- سند ۱۴۷ و ۱۴۸
- سند معارض
- سند ورثه‌ای
سند شش دانگ:
سند شش دانگ به اسنادی اطلاق می‌شود که شش جهت ملک، شامل شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین، به یک فرد تعلق می‌گیرد. این نوع سند مالکیت اطلاعات جامعی از جهات مختلف ملک را برای فرد مالک نمایان می‌کند.
سند معارض:
زمانی که برای تمام یا قسمتی از یک ملک دو بار سند مالکیت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند. دو سند رسمی با نام و تاریخ متفاوت صادر شده و مربوط به اشتباهات ثبتی است. فروش این نوع املاک با کاهش ارزش نسبت به قیمت روز ملک صورت خواهد گرفت. دارنده سند مالکیت مقدم الثبت یا صدور حق انتقال ملک به غیر را دارد. اما دارنده سند مالکیت موخر الثبت و صدور تا زمان حکم دادگاه برای معتبر بودن آن، فقط حق واگذاری حقوق متصوره را دارد.
سند ورثه‌ای:
زمانی که سند مالکیت به نام فردی باشد که فوت کرده، مالکیت ملک به ورثه فرد می‌رسد. در اسناد ورثه‌ای تمام ورثه از ملک سهم دارند و برای فروش آن نیاز به افراز ملک دارید. البته اگر تمام وارثین موافق فروش ملک باشند، می‌توانند به وکیلی، وکالت بلاعزل فروش ملک بدهند تا تمام کارهای قانونی را انجام دهد.
سند آزاد:
املاک آزاد به املاکی اطلاق می‌شود که مالک آن (اشخاص حقیقی یا حقوقی) اختیار ایجاد بنا بر روی زمین و نقل و انتقال آن را بدون نیاز به جلب رضایت فرد حقیقی یا حقوقی دیگر دارد.
سند وقفی:
املاک وقفی، املاکی هستند که در اختیار اداره اوقاف یا متولی وقف قرار دارند. این نوع املاک با شرایط خاص به صورت اقساط ۹۹ ساله در اختیار افراد جامعه قرار می‌گیرد. برای نقل و انتقال اعیان این نوع اسناد باید از اداره اوقاف مجوز گرفت. در این نوع املاک، زمین را عرصه و امتیازات را اعیان می‌نامند.
سند مفروز:
افراز و مفروز به معنای جدا کردن سهم املاک مشاع یا وراثتی است. زمانی که مالک ملک بیش از ۱ نفر باشد، می‌توان با مراجعه به دادگاه درخواست افراز ملک را داشت. این نوع اسناد، که با جداسازی املاک مشاع صادر می‌شود، به آن سند مفروز گفته می‌شود.
سند بنیادی یا مصادره‌ای:
اسناد مصادره‌ای یا بنیادی به املاکی گفته می‌شود که به هر دلیلی توسط حکم دادگاه از مالک یا مالکین به نفع دولت یا یکی از بنیادها سلب مالکیت شده است. این نوع املاک قابل ارزیابی و ترهین هستند، اما به نسبت اسناد آزاد دارای ارزش کمتری هستند.
سند جاری:
املاکی که تمام یا بخشی از عملیات مقدماتی آن‌ها انجام شده اما در دفتر کل ثبت نشده، سند جاری نامیده می‌شوند. این املاک، به دلیل قابل بازداشت بودن به دستور مقام قضایی، نسبت به املاک آزاد ارزش کمتری دارند.
سند ۱۴۷ و ۱۴۸:
بر اساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، افرادی که با ارائه مدرک خریداری (عادی و رسمی)، سند مالکیت را دریافت کرده‌اند و در صورت شکایت متضرر، مالکین سابق، اسناد آن‌ها بر اساس بند ۶ قانون ثبت اسناد و املاک، در محاکم دادگستری قابل ابطال هستند. این نوع اسناد نیاز به ارزیابی دقیق دارند و ممکن است با توجه به شرایط خاص، ارزش کاهش یابد.
انواع سند عادی:
- سند عرصه
- سند اعیان
- سند زمین و ساختمان
- سند بنچاق
- تقسیم نامه
- سند مشاع
- سند قولنامه‌ای
1. سند عرصه:
عرصه املاک وقفی به طور عمومی قابل خرید و فروش نمی‌باشد. سند عرصه در اختیار اداره امور اوقاف قرار دارد و امکان احداث اعیان (ساختمان‌ها) را با شرایط خاص فراهم می‌آورد.
2. سند اعیان:
در املاک وقفی، شخص معمولی صاحب عرصه نمی‌شود. اما با اجازه و پرداخت هزینه به اداره اوقاف، امکان ساختمان‌نشینی مثل کارخانه یا مغازه را در آن محل احداث کرد. انتقال مالکیت اعیان باید به صورت رسمی و با موافقت متولی وقف یا اداره اوقاف صورت گیرد.اگرچه اسناد عادی از نظر قانونی ارزش کمتری دارند، اما در دسته‌ای از اسناد قرار می‌گیرند که نقل و انتقال آن‌ها ممکن است دارای چالش‌ها و موارد خاص خود باشد.
3. سند زمین و ساختمان:
سند مالکیت زمین‌هایی که دارای ساختمان هستند، مانند خانه‌ها یا باغ‌ها، به صورت دو شکل می‌تواند صادر شود: سند زمین و ساختمان. این سند اطلاعات جامعی از جمله مالکیت زمین، جزئیات ساختمان، و دیگر جزئیات مربوط به این دو عنصر را فراهم می‌کند. زمین‌هایی که بعد از انقلاب منتقل شدند یا در شهرک‌های صنعتی قرار دارند نیز از این دسته اسناد هستند.
4. سند بنچاق:
سند بنچاق، به عنوان یکی از قدیمی‌ترین انواع اسناد، در دسته اسناد عادی قرار دارد. بیشتر زمین‌ها و خانه‌ها در شهرهای کوچک دارای برگه‌های قطع بزرگ به نام بنچاق هستند. بنچاق ابتدا به شکل دست‌نوشته‌ای بوده و توسط یکی از بزرگان محل، اطلاعات کامل ملک و تاریخچه نقل و انتقالات آن را از ابتدا تا به امروز در برداشته است.
در بنچاق، امضای طرفین معامله، شهود اطلاعات وجود دارد. به همین دلیل این نوع اسناد در مراجع قانونی از اعتبار بالایی برخوردار هستند؛ با این تفاوت که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده‌اند. این اسناد با احترام به امضای طرفین و تاریخچه ملک، از ارزش تاریخی و حقوقی قابل توجهی برخوردارند.
5. تقسیم نامه:
تقسیم نامه یک سند رسمی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و به وسیله هماهنگی و توافق مالکان مشاعی، املاک را بین خود تقسیم می‌کند. این سند به ویژه زمانی استفاده می‌شود که دو یا چند ساختمان قدیمی با همکاری یک مهندس ساختمان تخریب و ادغام می‌شوند. در تقسیم نامه، تعداد واحدهای ساختمانی که با مشارکت در ساخت به هر مالک تعلق می‌گیرد، بیان می‌شود.
6. سند مشاع:
زمانی که یک ملک به بیش از یک نفر تعلق می‌گیرد، مالکیت مالکان به صورت مشاع است. در املاک مشاع، هیچ یک از شرکا نمی‌تواند به صورت مستقل ادعای مالکیت بر روی قسمت خاصی از ملک را داشته باشد. به عبارت دیگر، تمام شرکا به طور مشترک و به نسبت به کل ملک مالک هستند. برای این نوع املاک، سند مشاع صادر می‌شود که تا زمان افراز ملک به آن ارتباط دارد.
خرید و فروش املاک مشاع، دارای فرآیندهای قانونی خاص خود است و توجه به این مسائل حیاتی است. قبل از اقدام به خرید املاک مشاع، آشنایی کامل با این نوع املاک و فرآیندهای مرتبط با آن توصیه می‌شود.
7. سند قولنامه‌ای:
تا اوایل سال ۱۳۶۰، برای خرید و فروش املاک، اوراقی به اسم قولنامه تنظیم می‌شد. در این قولنامه‌ها، اطلاعاتی مانند مشخصات خریدار، فروشنده، جزئیات ملک، و مبلغ توافق شده ذکر می‌شد. با گذشت زمان، قولنامه تدریجاً به معنای یک قول و قرار تعبیر شد، که بین طرفین معامله گذاشته می‌شود و وضاحت قانونی خود را از دست داد.از آن زمان، قولنامه به عنوان یک ابزار حقوقی با اعتبار کمتری مواجه شده است و در دادگاه، نمی‌توان طرفین را ملزم به وفا نمود. به عبارت دیگر، این اسناد امروزه اعتبار قانونی چندانی ندارند و در روند قضایی معمولاً به عنوان ادله قاطع مورد قبول قرار نمی‌گیرند.
سوالات متداول
1. سند منگوله دار چیست؟
سند منگوله دار یکی از شناخته‌شده‌ترین نوع اسناد رسمی است که اطلاعات کامل در مورد ملک، مالکان قبلی، شماره ملک، مساحت و … به صورت جزئی و کامل در آن نوشته می‌شود.
2. چه موقعیت‌هایی به سند تک برگ نیاز داریم؟
از سال ۱۳۸۹ در تهران، سندهای تک برگ جایگزین سندهای منگوله دار شدند. این سندها اطلاعات کامل ملک را دارا هستند اما برای دسترسی به سوابق ثبتی، به ادارات ثبت اسناد مراجعه لازم است.
3. چه مواردی به سند شورایی اشاره دارد؟
سند شورایی توسط شورای محلی یک منطقه مهر زده شده و مورد تأیید قرار گرفته است، معمولاً در زمان خرید زمین یا ویلا در مناطق کوچک و شهرهای شمال به آن برخورد می‌شود.
4. سند تفکیکی در معاملات ملکی چه نقشی دارد؟
سند تفکیکی ملک‌هایی که بین چند نفر تقسیم شده‌اند را نمایان می‌کند. در این سند، مالکان با توافق خودشان قسمت‌های مختلف زمین یا خانه را بین خودشان تقسیم کرده‌اند.
5. سند معارض چه ویژگی‌هایی دارد؟
سند معارض زمانی صادر می‌شود که برای یک ملک دو بار سند مالکیت صادر شده باشد، که این موضوع به اشتباهات ثبتی یا اشکالات در مدارک مربوط به ملک اطلاق می‌شود.
